本当は7月には工事完了をしていましたが、バタバタと９月のご報告になります。
築44年のＲＣマンションの大規模改修工事が完了しました。

オーナー様の要望で、とあるフィットネスジムの外観をイメージしたカラーリングになりました。

タイルに塗装…実はこれとても合理的なんです。見た目はもちろんきれいになります。
さらに防水の効果も期待でき、建物の劣化を抑えます。タイルの剥落も抑えます。そしてタイルの補修張替えよりもリーズナブルです。

屋上の防水は、当初の予定よりもグレードアップしたシート防水になりました。太陽光パネルを載せる予定もあり、今後10-15年は防水機能を維持できる見込みです。

購入金額＋改修工事金額で希望利回りを試算してみると、、築年数が経過した物件も検討しやすくなります。

こちらの物件は改修工事費用を含めても、購入金額含めた投下資金を8年以内で十分に回収できます。外観がきれいになることで、今の入居者の方も満足度が上がり、長期入居につながります。
入居者入替時には賃料UPが可能です。

最後に、改修工事と鑑定評価をセットで行なうことで、建物の価値が上げることができ、減価償却費をより多く得ることができます。

 

大規模修繕を提案されたことのあるオーナーの皆様、

ただきれいにするだけではもったいないですよ。
改修工事をするメリットの種類をいくつ提案されましたか？
いくら改修費用をかけるのが適正なのか、収益還元法からきちんと試算して提案されていますか？

収益不動産は金融商品です。収入と支出には理由があります。理由にあった適正金額で投資判断をするために、きちんとした管理(PM)会社との付き合いが大切になります。

PM会社の能力はキャッシュフローに大きな影響を与えます。購入と売却はその時のマーケットの影響を大きく受けます。保有期間はPM会社の能力の影響を最も受けるとご認識ください。期間が長くなればその影響は指数関数的に上昇する・・と考えるとPM会社の選定安易に決めませんでしたか？

 

改修前